Een stuk of 5 redenen om je hypotheekrente om te zetten (en ook een paar om dat niet te doen)

Al een poosje is er één onderwerp dat in bijna al mijn planningsgesprekken aan de orde komt: de hoogte (of beter gezegd laagte) van de rente. En dan vooral de hypotheekrente. Moet ik nu een huis kopen omdat de rente zo laag is? En – voor de mensen die al een eigen huis hebben – of het nu een goed moment is om de rente op het huidige “historisch lage” niveau vast te zetten?

Om hierover een goed gefundeerde mening te kunnen geven, begin ik vaak over mijn toch al wel enigszins legendarische glazen bol. Tijdens de beroemde beurskrach op “zwarte maandag” (19 oktober 1987) kreeg ik die – als beginnend vermogensadviseur – namelijk van een senior beleggingsadviseur. In het begin wist ik niet zo goed wat ik er mee moest doen, want die bol deed precies hetzelfde als hij altijd bij zijn vorige eigenaar had gedaan – niets

sep4

Misschien een wat lange intro, maar het gaat me erom dat de boodschap overkomt: als je wilt weten wat er met de rente gaat gebeuren, dan is er maar één antwoord goed: ik weet het niet. En ook die duurbetaalde analisten, bankiers en economen weten het niet… En eigenlijk is het dus simpel: of hij blijft gelijk, of hij gaat omlaag, of hij gaat omhoog…!

Nu je weet dat je niet op voorspellingen kunt en mag vertrouwen, moet je je keuzes dus funderen op andere uitgangspunten. Ik noem er een paar:

  • Bekijken van de rentebewegingen in het verleden. Dan krijg je een beetje gevoel bij de huidige rentestanden. Uiteraard kun je natuurlijk aardig manipuleren met de periodes die je laat zien… hierbij een overzicht van de rentes in Engeland van de afgelopen 5000 (!) jaar…:

sep5

  • Bekijken van de kosten die je maakt voor het “afkopen” van je huidige rente. Dat noemen we “boeterente”. Feitelijk is dit niets anders dan de vergoeding die de bank vraagt voor het missen van de huidige hogere rente tot het einde van je huidige rentevaste periode. Goed nieuws: bijna altijd is dit een interessante berekening; daar bedoel ik mee dat je meestal minder boeterente nu in één keer betaalt als je over gaat naar een nieuwe, lagere rente, dan als je de huidige hogere rente gewoon zou doorbetalen tot het einde van je rentevaste periode.
  • Bekijken van de door jou gewenste nieuwe rentevaste periode. Bedenk gewoon eens wat prettig is: is het heel belangrijk voor jou om lang zekerheid te hebben van een vaste (lagere) maandlast? Dan kan het zinvol zijn om de rente lang vast te zetten, bv. 10, 15 of 20 jaar vast. Misschien vind je het wel prettig om de rente vast te hebben totdat je kinderen klaar zijn met studeren. Kortom: wat is voor jou belangrijk – en dus niet voor je buurman/vrouw?!
  • Bekijken of een lage rente eigenlijk wel slim is. Dat klinkt misschien vreemd bij een hypotheek, maar hierbij doel ik op de (bank)spaarhypotheek. Ik leg het systeem even uit: Bij dit product spaar je maandelijks een bedrag op een bankrekening of in een polis. De rentevergoeding op het saldo wat je gespaard hebt, is gelijk aan de hypotheekrente die je betaalt. Betaal je nu dus bv. 5%, dan krijg je ook 5% spaarrente. Zet je de hypotheekrente om naar bv. 2%, dan krijg je dus ook 2% rente op je spaartegoed. Veel minder dus. En dan gebeurt er nog iets: bij een (bank)spaarhypotheek heb je namelijk afgesproken dat je op het eind van de hypotheek een gegarandeerd kapitaal opbouwt. Je begrijpt natuurlijk dat dit sneller gaat met een rente van 5%, dan met een rente van 2%. Dus als je je hypotheekrente (sterk) verlaagt, wil de bank of verzekeraar veel meer inleg in je spaarpot hebben! Dat kan in de praktijk zelfs betekenen dat bij een hypotheekrente-verlaging je netto maandlasten niet omlaag, maar omhoog gaan…!
  • Bekijken wat je met de mogelijk (veel) lagere maandlasten gaat doen. Het kan zijn dat een lagere maandlast wel leuk is, maar dat je er nu eigenlijk niet zo’n behoefte aan hebt. Totdat je planner je heeft laten zien dat je jouw (financiële) doelen (studie kinderen, wereldreis, goed pensioen, ik roep eens wat…) alleen kunt bereiken als je daarvoor extra gaat sparen: Je zet dan de maandelijkse besparingen op een spaar- of beleggersrekeningen: nu geen lagere lasten, maar later wel je doelen bereiken! En de keuze voor sparen of beleggen dan? Daar heb ik al eens eerder wat over geschreven: hier bijvoorbeeld!

sep6

OK, helder: zo te lezen is omzetten bijna altijd slim, toch?!

  • Nou…bedenk wel dat de rente nu inderdaad “historisch” laag is. En dat niemand weet of hij volgend jaar niet nog lager is
  • Vergeet ook niet dat door de marges op de rente voor de banken in Nederland meestal een stuk hoger zijn dan elders. Dus als er nog wat meer concurrentie komt, zit daar wellicht ook nog wel wat ruimte om de rente omlaag te krijgen.
  • Oh ja, en je moet ook maar net ergens genoeg muntjes hebben staan om de boeterente te betalen… Lang niet altijd kun je die boeterente meefinancieren bij een nieuwe lening (als dat al slim is voor jou: weer wat te berekenen…).

Keuzes, keuzes…en voor de zoveelste keer is uit onderzoek gebleken dat hoe meer keuzes er zijn, hoe minder goed we kunnen kiezen… en dus vaak maar niet kiezen en niets doen…

Nou, hier hoeft dat dus niet: je hebt hier gelezen op welke punten jij moet letten. Dus een kwestie van afvinken en dan een bewuste keuze maken: omzetten… of niet…! Ik lees graag jouw keuze, veel succes!

 

NB: Aanvulling over rentemiddeling.

Dit was tot voor kort bij veel banken mogelijk. Door aanpassing van een aantal rekenregels wordt het steeds minder aangeboden. Het basisprincipe is dat je wel de rente omzet, maar de verschuldigde boete (met vaak een renteopslag) uitsmeert over de toekomstige rentevaste periode.

Het kan interessant voor je zijn, maar dat hoeft zeker niet altijd. En zeker bij een paar banken zitten wat – mogelijk vervelende – voorwaarden waar je goed naar moet kijken. Niet zomaar regelen dus, maar eerst even met mij of een andere onafhankelijke (hypotheek)collega contact opnemen!

sep8

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. You can leave a response, or trackback from your own site.

Leave a Comment